W wypadku podziału nieruchomości hipoteka zwykła obciążająca dotąd nieruchomość zmienia się z mocy samego prawa w hipotekę łączną, obciążając jakiekolwiek nieruchomości stworzone przez tenże podział. Z kolei postać umowna hipoteki łącznej jest wielokrotnie jedyną okazją na zaciągnięcie większego obciążenia, ponieważ możliwość kumulacji paru przedmiotów zabezpieczenia upraszcza zaciąganie „wysokich kredytów”. Jednak hipoteka łączna to także w określonych sytuacjach zagrożenie nadzabezpieczenia i mocniejsza pozycja wierzyciela wobec dłużnika. O zmianach ustrojowych w Polsce, jakie nastąpiły na starcie lat 90. sektor nieruchomości zaczął się intensywnie rozwijać. Regularnie wzrasta zamożność społeczeństwa oraz tendencja do inwestowania, co ma bezpośredni wpływ na wzrost popytu na nieruchomości, i w szczególności na lokale mieszkalne. Dzięki temu rośnie rynkowa cena nieruchomości, co z kolei powoduje, iż stanowią one określone zabezpieczenie wierzytelności.
Czym jest hipoteka? Jak prawnie jest uregulowana hipoteka w Polsce?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Przez wprowadzenie hipoteki wierzyciel gwarantuje sobie spłatę zadłużenia z majątku dłużnika, np. nieruchomości, na jakiej doszło do wprowadzenia hipoteki. Hipoteka w Polsce jest ustalana przez przepisy specjalnej Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z przepisami owej ustawy przeprowadzany jest wpis hipoteki do księgi wieczystej. Akt tenże stanowi, jak mają być przeprowadzane, obsługiwane księgi wieczyste oraz hipoteki. Gdy dojdzie do ustalenia hipoteki np. konkretna nieruchomość jest obarczona hipoteką. To znaczy, iż właściciel, pragnąc sprzedać taką nieruchomość, musi albo zapłacić zobowiązanie oraz otrzymać wykreślenie hipoteki lub uzyskać takiego kupca nieruchomości, jacy zakupi ją za odpowiednią mniejszą cenę wraz z zabezpieczeniem hipotecznym.
Typy hipoteki
Jest parę typów hipotek:
Umowna. Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o wprowadzeniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności).
Kaucyjna. Została usunięta od 23 lutego 2011 r. w efekcie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych. Zabezpieczała spodziewane wierzytelności o nieokreślonej wielkości (np. odsetki i wydatki połączone z egzekucją długu). Hipoteki kaucyjne ustanowione przed ową datą można odnaleźć w księgach nieruchomości uzyskanych na kredyt walutowy.
Przymusowa. Wpis jest bez woli właściciela. Podstawą może być: orzeczenie sądu o zapewnieniu zabezpieczenia, tytuł egzekucyjny, postanowienie prokuratora, ostateczna decyzja administracyjna.
Łączna. Obciąża parę nieruchomości w tenże sposób, iż wierzyciel może żądać spełnienia z każdej z nich wedle swego wyboru. Hipoteka łączna może być równocześnie przymusową – może zostać ustanowiona jedynie na nieruchomościach, jakich posiadacze są współdłużnikami solidarnymi lub gdy są one już obarczone inną hipoteką łączną.
Jak ustanowić hipotekę?
Ustanowienie hipoteki sprowadza się do paru czynności. Po pierwsze zainteresowany musi upewnić się, czy jest do tego uprawniony, np. dysponuje tytułem właściciela konkretnej nieruchomości, zarówno w stanie rzeczywistym, jak również wedle informacji w księdze wieczystej nieruchomości, na jakiej chce ustanowić hipotekę. Kolejno potrzebne jest złożenie oświadczenia woli o ustaleniu hipoteki w formie aktu notarialnego. Po zakończeniu tychże czynności dokumenty wraz z wnioskiem o wpis hipoteki do księgi wieczystej kieruje się do odpowiedniego sądu. Dokonanie wpisu (o czym sąd zawiadamia) kończy procedurę ustanowienia hipoteki. W sytuacji, kiedy w złożonych dokumentach lub wniosku o wpis hipoteki są braki formalne, sąd kontaktuje się pisemne z wnioskodawcą oraz odmawia dokonania wpisu.
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Jej jednakże ustanowienie w wielu wypadkach jest niezwykle przydatne w zakresie funkcjonalnym. Dużo osób dzięki temu może otrzymać pożądany kredyt pod zastaw hipoteki, lub kupić swoją nieruchomość. Teraz najczęściej wybierana jest hipoteka bankowa, decydują się na to kredytobiorcy, pożyczający środki na dokonanie zakupu swojej nieruchomości.
